Сегодня поясню про технический паспорт: зачем он нужен, какие документы собирать и в чем его принципиальное отличие от технического плана.
Технический паспорт — это документ, который оформляется по результатам технической инвентаризации. Его делают только на уже построенные объекты капитального строительства: жилые и нежилые здания, квартиры, отдельно стоящие строения (если они оформлены как объекты недвижимости).
Техпаспорт — это не кадастровый документ. Он не ставит объект на учет и не регистрирует право. Его задача — зафиксировать техническое состояние и характеристики строения на конкретный момент времени.
Инвентаризация бывает двух видов: первичная и текущая. Первичная проводится один раз — когда объект только построен и ранее никогда не проходил учет. Текущая — при любых изменениях: перепланировке, реконструкции, переоборудовании, пристройке или даже частичном разрушении. Именно после текущей инвентаризации выдают обновленный технический паспорт.
Например, при перепланировке жилого помещения без техпаспорта не согласуют проект. Его требуют энергосбытовые компании для перерасчета тарифов, особенно если счетчики отсутствуют. Суды запрашивают его как доказательство состояния объекта. Без него невозможно оформить приватизацию, подключить газ, согласовать установку котла или сантехники в ресурсоснабжающих организациях. А при сделках — особенно нотариальных — покупатели и нотариусы часто просят техпаспорт как подтверждение «реального» состояния недвижимости.
Важный момент: не путайте технический паспорт с техническим планом. Это разные документы, подготовленные по разным правилам и для разных целей.
Технический план создает кадастровый инженер исключительно для целей кадастрового учета и регистрации прав. Он нужен, чтобы поставить дом или квартиру на кадастровый учет впервые, внести изменения после перепланировки (в том числе для ипотечной перепланировки), разделить или объединить помещения, оформить незавершенное строительство или уточнить характеристики в ЕГРН. В техплане обязательно указываются координаты здания, его привязка к земельному участку, схема расположения и графические приложения — всё, что требуется для геодезической идентификации объекта.
Технический паспорт же глубже раскрывает «внутреннее устройство» объекта:
— из чего построены стены и перекрытия;— какая высота потолков;
— какие коммуникации подведены;
— как распределены площади по помещениям (экспликация);
— когда построен дом;
— какие санитарно-технические приборы установлены (ванная, раковина, душевая кабина и др. — для Департамента архитектуры эта информация необходима при согласовании перепланировок и проверке соответствия санитарным нормам);
— как выглядит поэтажный план и как здание схематично расположено на участке.
Многие из этих сведений в техплане отсутствуют — потому что они не нужны для кадастра, но крайне важны для эксплуатации, согласования и правового оборота.
